“加装电梯的设计图,我在贴出批前公示后才看到,这事谈不上经过全体业主充分协商吧。”提起加装电梯的事,天河区某高校住宅楼2楼业主王女士一肚子苦水,“他们只是‘告知’我加装电梯,不是‘征求’我意见。每次开口就叫我‘高抬贵手’,但我也有难处啊,为什么不替我想想?”后来王女士发现信箱被倒入酸奶发臭一个月、门锁被口香糖堵死,还收到威胁她小孩安全的恐吓信。“现在闹僵了,大家没法谈下去。”
新快报记者在调查中发现,部分业主对《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(下称《试行办法》)中“双2/3”的误解造成对其余1/3业主权益的忽视。产生分歧意见后,无充分协商、无考虑补偿、基层单位没有介入协调或协商不成功等原因,导致矛盾进一步激化。“我们是在规划公示阶段才看到设计图”,业主未达成一致意见的申请多被规划部门驳回。
“双2/3”只是申请的门槛
基层单位应协调解决纠纷
根据2012年开始实施的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》,加装电梯除征得“双2/3”业主同意外,拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。还规定要“经过全体业主充分协商,并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。”尤其是“与不同意增设电梯的业主展开协商”。
对于旧楼加装电梯的“双2/3”解释,北京盈科(广州)律师事务所周玉忠律师指出,加装电梯属于“改建建筑物”,必须由全体业主决定,而根据物权法第76条,“双2/3”就是全体业主决定的具体方式。
“但是,任何业主的专有部分所有权均平等受法律保护,即便绝大多数业主同意也不是侵犯其合法权益的理由。如果因加装电梯使得个别业主专有部分使用功能受到根本影响且无法协调的,其有权一票否决。对于影响不大的,应执行绝大多数业主的决定,并给予相应的补偿。这些有赖于规划上的专业判断和法律上的清晰界定。”周玉忠强调。
一位研究物权法的专家表示:“‘双2/3’只是申请的门槛条件,不是决定审批的条件。”
新快报记者调查发现,目前在加装电梯征求意见时,多数是两三个业主一家家敲门谈话,有业主组织、全体业主共同开会协商的并不多见。
在规划公示后,住户向规划部门提出反对意见,规划部门在复函中均说明“业主没有达成一致意见,影响安定团结”“下次申请,要取得全体业主书面同意”。
并强调基层单位需要介入协调解决纠纷:“请你单位组织业主加强沟通、协商,在达成共识以后,再到我局办理改建(扩建电梯间)工程的报审手续”。
然而,有不少业主反映,基层单位包括原房改房建设单位及居委其实只是组织召开了协调会,听了双方的意见,并无真正的协调或提出建议。有些基层单位没有介入协调或者在没有进行充分协调的情况下就向规划局出具了“加建电梯保证书”。
案例1
单位:我们管不了,你们去告吧
业主:希望单位能参与协调
“这么高的楼不建电梯不人道,我个人不反对建电梯,但不希望在南面建。”2011年,高校老师何女士所在的住宅楼要在南面加建电梯,但何女士以新建电梯挡住客厅采光为由提出反对。
“我们楼有12户签名同意加装,2、3三楼有4户没有签。低层业主都反对在南面加建,高层要理解低层住户啊。”
9楼业主周女士说:“我们多次和2楼业主沟通,提出免费给他们装防盗网,提出给他们好处增加使用面积,但无论在南面加装还是北面加装,总有人反对。”
何女士和周女士首先找了学院协调,但学院并无表态;他们又找了学校信访办等相关部门。“信访办说‘这个我们也管不了,你们去告吧。’”
尽管何女士不同意,但周女士认为:“我们已经过了2/3业主同意了,就去申报了。”
何女士看到楼下贴出批前公示时才知道对方已经向规划局报审方案,“我们还没达成共识,他们就把方案交到规划局,完全没有告诉我。”
“我还是希望和平解决,本来不想撕破脸皮,大家都是相识多年的同事,真不想闹到打官司这一步。”
周女士则说:“我们准备再申请加装,希望学校能参与协调。”
案例2
单位未和我协商就出承诺书
我提出的补偿一直没谈过
“我们这楼,加装电梯后,有1/3的业主把房子卖掉。原来9楼的房子值70万元,加装电梯后几乎升到140万元。当初说为了老人下楼,其实就是一个幌子!”黎女士所住的白云区广园路某住宅楼3年前装上电梯,但黎女士一直不服气和感到委屈,“我们提出要补偿但他们不同意,未协商成功就去申报!电梯建成了,但我们受损的利益谁来保障?”
黎女士所在的住宅楼南北向,她家是隧道型设计,只有南北两扇窗通风。“在北面加建电梯,影响厨房和室内通风采光,有时手机信号也没有。”
“加装电梯方案无论怎样修改都会对我们造成影响。我们打算卖了房子补些钱再买房,提出按高层升值的1/10进行补偿,补偿7万元,但是对方不肯补偿,无商量。”
“还没谈妥,他们就把方案报到规划局。”批前公示后,黎女士向规划局提出反对意见,“规划局复函称协调不成功方案就不能通过,要协调好再申请。后来我们单位在未和我协商好的情况下,就出了一份承诺书,承诺已解决纠纷。但实际上,我提出的补偿要求一直没好好谈过。”
案例3
单位开协调会但不表态
电梯装好还在打官司
“电梯装上了,但纠纷至今没完没了。”说起申请加装电梯的过程,天河区某高校小区住宅楼负责加装电梯事宜的林女士感到非常无奈。历经3年“拉锯”,今年终于成功加装电梯。然而,一户低层业主至今坚决反对,众业主还要面对一场场不知道打到什么时候的官司。
“我们希望争取所有人同意,一开始就通知各家各户商量。”林女士回忆,2楼陈女士一开始并没有反对,但后来态度突变。随后,2011年前后,林女士等三名业主组成了筹备加装电梯小组,并通知全体业主召开了三次业主大会,但三次会议陈女士都没参加。
设计单位做出了加装方案后,电梯小组专门召集2楼业主开会听取意见。“除了给2楼各家快递一份专函,我们还把通知张贴在楼下大门。”
“通知上写得很清楚,会议内容是‘汇报工作进展,听取二楼住户意见和要求’,‘听取电梯设计图初稿,位置、入门、消防。如不能参加会议请电话通知我们’。快递寄出后,陈女士答复:“不同意装修电梯,应保持楼房原型!”
陈女士认为:“这楼就是不适合加装电梯。加装电梯后,低层采光权受影响、消防不过关、物业也贬值!最好就是不要装。”为此,她找过学校总务处等部门“投诉”。
加建工程由学校代楼房业主进行申报。在规划局进行方案批前公示前和开工前,学校开过两次协调会,总务处、信访办、老干处、保卫科还有设计方都有参加。林女士记得,在两次协调会上,“2楼一户人提出补偿50万元,而陈女士则要求补偿60万元。我们其余业主认为电梯可以让低层业主免费用,但赔偿过高无法接受。”
“第一次会上学校总务处负责人没有表态;第二次开会,对于高额赔偿,学校负责人也表示为难,摇头说道‘你们继续协商吧,学校也管不着,实在没办法就走法律途径解决’。”
作为加装电梯的受益人,华南农业大学退休教师李姨如今享受着坐“直升机”回家的生活。李姨去年搬回住了十几年的家,闷闷不乐的心情一扫而空,“当初因为上下楼不便就搬到老人院,现在有了电梯,当然搬回来跟老街坊住好啊!”
新快报记者调查发现,尽管旧楼加装电梯纠纷不断,但仍有不少居民楼的业主按照《广州市既有住宅增设电梯试行办法》的规定,与反对者充分协商,并征得其同意。“低层住户不用出钱可免费用电梯”,“充分考虑反对者的利益,用各种方式适当补偿”是不少楼宇的有效“招数”。这里面既有业主自己组织去协调,也有原房改房建设单位帮助协调。
“华农模式”
93栋楼,62栋建好或准备建电梯
学校组建工作小组,每栋楼有3人业主小组
“到茶山小区参观的人络绎不绝,都是来看电梯的。”作为广州目前旧楼加装电梯最成功的小区之一,华南农业大学茶山小区自2009年加装电梯至今,没有闹过一起官司。
华农茶山小区旧楼加装电梯工程自2007年启动、2009年开始第一批工程建设,先后分4批申报,目前36栋住宅楼已有33栋成功加装电梯。稍晚开发的嵩山小区有57栋住宅楼,目前13栋已成功加装,还有16个梯口或在建、或已批或正在申报。
2010年,时任省政协主席黄龙云带队对华农旧住宅楼加装电梯工作进行现场调研。2011年,学校代表在“全国高等农业院校后勤管理研究会物业管理专业委员会”上,向全国26所高等院校介绍“华农模式”的工作经验和成果。
华南农业大学后勤处处长张日新认为“华农模式”的成功和学校领导的高度重视分不开。据介绍,自2007年起学校把支持旧楼加装电梯列入行政工作重点;并组建“茶山小区高层住宅电梯建设工作小组”,学校后勤处为组长单位,基建处、设备处、校工会、离退休工作处、后勤服务集团负责人组成筹建小组,并抽调一名正处级干部专职负责此事。
加装电梯的申报工作,由该工作小组和相关职能部门负责,无须业主奔跑。
每个住宅楼梯口还选出3名热心的业主成立工作小组,负责协调和解决加装电梯过程中出现的问题。此外,学校给予每个加装电梯的梯口5万元作为经费支持。
面对各业主对加装电梯意见“众口难调”,该如何解决?华南农业大学电梯建设工作小组专职副组长杜校松,自2007年起至今一直负责加装电梯的协调工作。他说,学校电梯建设工作小组用一年多的时间考察调研,同时把征询意见表发到36栋楼的每户业主手中,综合意见后拟出一个能让业主接受的具体方案,并做出效果图。“方案是伸出去4米,比较合理,对住户影响较小,茶山小区基本都按这个模式加装。”
新快报记者走进茶山小区一栋楼宇的电梯,看见连廊两边各有一扇通风透光的大窗户。“加装电梯后,楼梯间甚至比加装前更加明亮清爽。”杜校松介绍说。
“一、二楼业主的工作最难做。”杜校松说,我们就想出办法,1楼只要象征性交付500元就能用电梯,然后房产证上可以享受增加公摊面积的好处。2层以上的费用负担级差大,越高层的费用增幅越大,但2层可免交电梯维护保养费(即电费)。
“如果有业主不愿意出钱?没问题!”杜校松表示,学校规定不排斥反对者,电梯建成运行后,本来无出钱的业主要求出资参与,不得拒绝。“事实上,那些原本没有出钱的业主,天天免费‘蹭’电梯,也觉得不好意思,90%以上业主会主动补交费用。”
杜校松坦言,并非每台电梯加装都100%顺利。在茶山小区36座住宅中,有些方案开始也没过2/3业主同意;每个梯口在批前公示期间都有提出意见,有2个梯口的方案规划局认为没有协调好所以没批下来。
面对最头疼的邻里矛盾,该怎么解决?“加装电梯,根本上是考验整栋楼的和谐关系。”杜校松坦承,协调工作非常麻烦。“3人业主工作小组要千方百计做通业主的思想工作,找找他工作单位、找他的朋友等等。不行再找我去协调。很多住户都是老同事,用友情和亲情去感化他们,这个过程就是不断去磨、去软化。只要他们要求合理,我们都尽量满足。现在这两座楼都用上电梯了。”
业主自己协调
低层住户不出钱,免费坐电梯
没有单位帮忙,依靠业主自己的力量协调,今年初,天河育蕾小区内的一栋居民楼终于在小区内率先用上电梯。说起筹建过程中的艰辛,发起人也是主要负责人凌先生夫妇感叹道:“最难是征得2/3的人同意,并使全楼的人都没意见。”
这个过程长达一年多,在收集齐2/3的业主签名同意后,二、三楼仍然有几户人以影响通风采光为由反对,两夫妇就与其他业主轮番上门找这些人协商。“虽然我们参与人数已经过了2/3了,但还是不希望有人反对而造成矛盾,大家不开心。做这个工作一定要有耐心、不怕人骂,要充分尊重每个人的利益。”
“我们说服他们同意的招数是给他们一些利益上的好处,比如我们提出为他们免费翻新楼梯间的过道,提出三楼可以不出钱,免费坐电梯,结果他们就同意了。二楼的人我们也通过他们的朋友、街道、物管找他们谈,最后他们也同意了。”
希望业主成立联合委员会 讨论加装电梯
“其实《广州市既有住宅增设电梯试行办法》已经促成了大批居民楼成功加装电梯,我们需要业主能够就这件事成立联合委员会,形成讨论、辩论、甚至争论的气氛。更多的谈判、讨论会促成更多的人同意,也可能激发更多更积极的社区合作。”一位关注旧楼加装电梯的规划专家指出,“其实加装电梯协调矛盾的本质是在考验社区的自组织与自治能力,而不仅仅是政府制定法规、外部管理的事情。”
他感叹:“前不久‘羊城论坛’上意见分歧的市民为加装电梯讨论,最后变成争吵,就说明目前市民理性协商、相互博弈谈判的能力尚待提高。”
“3年前由于没有协调好,没建成电梯;今年修改方案后准备再申请,这次希望学校能帮忙协调。”华南理工大学某住宅楼9楼业主周女士一直盼望有个协商平台让高低层业主坐下谈一谈。
不少业主提出,加装电梯的旧楼多是单位福利分房,建议原单位介入协调;也有业主希望在协商阶段,居委会或街道办事处能帮助协调意见。
这位专家认为:“社会协调毕竟是有限度的,需要政府更有力的立法来促进协调工作,尤其是在程序上搭建好协商平台,引入街道办居委甚至原房改售房单位调解。”
华南理工大学城市规划系主任王世福表示;“目前对加装电梯的问题及对策还处于研究与建议阶段,还需要广泛征求各方意见。”
补偿不一定非得用钱解决
协调高低层矛盾是否需要适当补偿,是否钱能解决问题?新快报记者调查中发现,有不少参与加装的业主都尝试用补偿来说服反对者同意,但也有超过一半反对现有加装方案的业主坚决不接受补偿;也有一些反对者提出60万元的高价试图让加装者放弃。
“我又不是在乎那点钱,我也不想换地方住,但你不能只为了你们的利益牺牲我的利益啊,我只是希望他们不要建在南面。”一位低层反对者坦言。
天河区石牌街某社区居委会严主任根据多年协调经验,总结道:“不少调解成功的例子都是用钱解决,但用钱也是要有度、合理。”
华农电梯建设工作小组专职副组长杜校松认为:“补偿不一定非得用钱解决。比如可让低层住户免费使用电梯。我不赞成政府出台统一补偿方案,这个问题不能一刀切。”
暨南大学许医生则提议:“对于补偿,应有一个客观的评估机构和评估标准。包括对受影响住户的通风采光的受损程度进行客观判定;此外,很多加装电梯的业主都不是为了卖房子升值,不能用中介拍卖的价格来体现它的价值,需要一个客观评估。”
华南理工大学城市规划系王世福教授则认为:“是否不需要用钱、或仅仅以赔钱来解决?与顶层需要加电梯一样,一层二层总有各方面不如意的地方,需要通过某种改善获得更幸福的生活,如果顶层的人来满足他的这种需要,不一定是钱,而达成一种互惠型交换。如果让1/3的人能在这个社区中获得某种幸福感、自豪感的增加,他可能就会同意加装。这才是邻里社区最高的境界。”
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